東急コミュニティー解約記(5)管理委託契約

2010年07月16日 07:52 JST

【PJニュース 2010年7月16日】債務不履行が判明したために管理組合で契約内容を精査したところ、様々な問題が判明した。

第一に管理委託契約書の問題である。契約書には管理業務主任者の押印が存在しなかった。加えて、管理委託契約書は2004年12月1日に締結されているが、契約期間は契約締結前の2004年9月2日となっていた。

第二に管理委託契約更新に際し、東急コミュニティーは重要事項説明会の通知を行わなかった。マンションの管理の適正化の推進に関する法律72条に違反する。
マンション管理適正化法は管理委託契約更新(同一条件でない場合)時に重要事項説明会の開催を義務付けている。管理会社は説明会の日の一週間前までに、マンションの区分所有者等全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

東急コミュニティーは重要事項説明会を定期総会(2004年9月25日)の第2号議案「管理委託契約の更新の件」議案審議前に実施したとするが、正式の通知を出していない以上、成り立たない。

第三に東急コミュニティーの鍵預かり契約が無意味であることが判明した。東急コミュニティーではホームセキュリティー業務を行うために各専有部分の鍵を預かっていたが、ただ死蔵するだけの無意味な契約である。管理委託契約書は「専有部分の鍵等の預け入れ」と題し、以下のように規定する。「甲(管理組合)は、甲の組合員等があらかじめ甲に預け入れる各専有部分の玄関鍵(各一本)及び緊急連絡先等の届出項目を、乙(東急コミュニティー)へ全て預け入れるものとする」。

しかし預かった鍵については「責任をもって保管及び管理を行う」「乙が一括して預かる鍵及び書面の保管及び管理を乙は警備会社に請け負わせて執行する」と定めるのみである。いかなる場合に鍵を使用するのかについては何ら記載がない。

実際、鍵をなくした住民から要望があった際も東急コミュニティーは対応しなかった。区分所有者には鍵預り証が交付されるだけで何の意味もない。管理組合が払う管理委託費に見合わない業務であった。

東急コミュニティーの管理委託契約更新申入れも管理組合を欺くものであった。管理委託契約更新申入れ書では更新後の管理委託契約内容を「現管理委託契約内容と同様とする」とする(東急コミュニティー東京東支店「管理委託契約更新の申入れについて」2006年6月29日)。

しかし7月に管理組合役員宛てに送付された「管理委託明細/業務概要」では点検回数が少ない等、契約書と異なる内容が規定されていた。姑息極まりないやり口である。管理組合役員の指摘により、東急コミュニティーは文書を再送したが、問題の文言は全く修正されなかった(2006年8月4日)。

申入れ書の作成日時も問題であった。管理委託契約書では「本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の3ヶ月前までに、その相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする」と定める(22条)。契約満了日は2006年9月30日だが、申入れ書は6月29日に作成された。3ヶ月前ギリギリである。東急コミュニティーのやる気のなさを物語る。

「管理委託明細/業務概要」はパンフレット的な内容で「です、ます」調でまとめられている。しかし一部のページのみ「だ、である」調になっている。「管理組合」「弊社」という形で説明されているが、一部「甲」「乙」と記載されており、契約書を丸写ししたことが明らかである。東急コミュニティーの杜撰さを示している。

この「管理委託明細/業務概要」と実際の業務にも齟齬があった。

第一に資金積立計画業務では修繕積立金キャッシュフローレポート等を提出すると説明するが、実際には提出されていない。修繕積立金キャッシュフローレポートは「管理委託明細/業務概要」の画像では円グラフ等が多用されたグラフィカルなレポートのようであるが、管理組合が受け取ったことはない。

第二に専有部診断業務では「専有部分の設備機器の劣化度診断(1回/2年)を行い、適切なメンテナンスのご提案をいたします」とする。しかし区分所有者が診断を受けたことはない。

第三に月次点検業務では「必要な場合は打診による確認」とする。しかし管理委託契約書別紙業務仕様書には「建物の外観目視点検を行う」としか書かれていない。【つづく】

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林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』

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